Ипотечники платят банку ипотеку, а дом не строится уже 5 лет

Дата размещения статьи: 03.09.2016

Ипотечники платят банку ипотеку, а дом не строится уже 5 лет

На сегодняшний день участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов — это вполне сложившийся институт, но в силу причин, которые порой невозможно предусмотреть при заключении договора, не обладающий гарантиями безусловной защиты прав дольщиков. Участие в долевом строительстве прельщает дольщиков низкой ценой, по которой вряд ли удастся приобрести готовое жилье в новом доме.

С другой стороны, учитывая значительные сроки строительства и полное отсутствие гарантии сдачи готового жилья в срок, приобретаемая по договору участия в долевом строительстве квартира может оказаться не столь и дешевой, особенно если квартира покупается на кредитные средства.

Как защитить себя? Что делать, когда сроки сдачи дома давно уже прошли, ипотека платится, а квартира существует пока только в проектной документации?

Предпринимаемые в таком случае меры должны исходить из конкретной ситуации, для чего стоит выяснить причины нарушения сроков, узнать готовность к сдаче объекта строительства, этап строительства, финансовое положение застройщика, наличие в отношении его исполнительных производств, конкурсных производств о признании должника несостоятельным (банкротом), наличие иных гражданских или административных дел в судах.

В любом случае, какой бы ни была ситуация, прекратить платить ипотеку нельзя. Кредитный договор — это двусторонний договор между дольщиком и банком. По этому договору застройщик никаких обязательств не имеет и никакой ответственности не несет.

Понятно психологическое состояние дольщика — ипотеку платит, а квартиры как не было, так и нет. Позиция «пусть сами между собой разбираются» в корне неправильная.

Банк насчитает неустойку за просрочку платежей, предъявит дольщику, и не полученная квартира выйдет еще дороже.

Таким образом, если обстоятельства позволяют судить о том, что строительство в скором времени будет завершено и нет факторов, препятствующих этому, целесообразно обратиться в суд с иском о взыскании убытков. Но убытки дольщика должны быть надлежащим образом подтверждены.

Если кредитный договор был оформлен по фиксированной процентной ставке, которая не зависит от факта получения заемщиком квартиры в собственность, убытки невозможно будет доказать. Да, по сути, их и не будет.

Это не помешает дольщику взыскать неустойку за нарушение сроков строительства и компенсацию морального вреда.

Если же кредитный договор имеет целевой характер и устанавливает разные процентные ставки на период строительства и после оформления права собственности на квартиру в построенном доме, разница между процентными ставками и будет понесенными дольщиком убытками.

Так, М. обратилась в суд с иском к ООО «ХХХ» о защите прав потребителя, указывая, что был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома. Ответчик выполнил свои обязательства по передаче квартиры истцу со значительной просрочкой. Истцом был заключен кредитный договор с банком ВТБ 24 о предоставлении ей целевого кредита в сумме 702 000 руб. на приобретение вышеуказанной квартиры.

В соответствии с условиями кредитного договора первоначальная процентная ставка за пользование денежными средствами устанавливается в размере 13% годовых, однако по факту завершения строительства квартиры, оформления права собственности истца на квартиру и регистрации ипотеки в пользу кредитора договором было предусмотрено снижение процентной ставки до 11% годовых. Истец в течение всего периода просрочки передачи квартиры (218 дней) вынуждена была уплачивать банку проценты за пользование кредитными денежными средствами в повышенном размере.

Уменьшение процентной ставки по кредиту обусловлено предоставлением заемщиком в числе прочих документов свидетельства о государственной регистрации права собственности, подтверждающего факт государственной регистрации ипотеки квартиры, и/или выписки из Единого государственного реестра прав недвижимое имущество и сделок с ним с отметкой о наличии обременения в виде залога (ипотеки) в пользу кредитора, и/или договора об ипотеке, соответствующего требованиям законодательства и подтверждающего факт государственной регистрации ипотеки квартиры в пользу кредитора.

Нарушение ответчиком срока передачи квартиры повлекло за собой задержку исполнения М. обязательств по передаче в банк ВТБ 24 (ЗАО) по кредитному договору указанных документов, что, соответственно, привело к убыткам в виде уплаты повышенных процентов.

Разница в переплате составила 2% годовых. При таких обстоятельствах суд решил, что данная переплата подлежит взысканию с ответчика в пользу истца (решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 февраля 2015 года по делу N 2-70/2015).

Аналогичное дело было рассмотрено Петрозаводским городским судом Республики Карелия (решение от 13 октября 2014 г. по делу N 2-8495/27-2014).

Однако следует обратить внимание, что судебная практика по таким случаям неоднозначна.

Так, Т. обратилась в суд с исковым заявлением к ПКСЖ о взыскании суммы неустойки и убытков, из которого следует, что истец заключила с ПКСЖ договор долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры в жилом доме. Обязательства ответчика к установленному в договоре сроку сдачи дома исполнены не были, строительство жилого дома так и не было закончено. Фактически застройщик безвозмездно пользуется денежной суммой истца, а строительство дома так и не осуществилось.

Для приобретения жилья у застройщика она оформила ипотечный кредит в Банке «М», ежемесячно выплачивала сумму долга с учетом процентов по ипотеке, годовая процентная ставка которой согласно кредитному договору на 1,5% выше до момента получения права собственности на квартиру. Истец понесла огромные убытки, ее денежными средствами ответчик пользовался более 2-х лет, свои обязательства не выполнял и не выполняет.

Только в результате инфляции за эти годы истцу был причинен имущественный ущерб потерей покупательской способности переданных ею денег. Суд посчитал, что доказательств, подтверждающих наличие убытков, понесенных по вине ответчика, истцом суду не представлено, в связи с чем уплата процентов по кредитному договору к убыткам истца отнесена быть не может.

Условия кредитного договора были приняты истцом по своему усмотрению. В связи с этим требования истца о взыскании с ответчика денежных средств, оплаченных в погашение процентов по кредитному договору на приобретение жилья, удовлетворению не подлежат (решение Промышленного районного суда г. Ставрополя М-3540/201 от 1 июля 2013 года по делу N 2-8495/2014).

Аналогично С. и И. обратились в суд с иском о взыскании с ООО «ХХХ» неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве и возмещении убытков, причиненных истцам в связи с переплатой по кредиту. Суд в удовлетворении исковых требований отказал. Суд апелляционной инстанции решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков оставил без изменения.

При этом он исходил из следующего.

Истец, обращаясь с иском о возмещении убытков, обязан доказать наличие совокупности необходимых для возложения ответственности за причиненный вред условий, таких как противоправность действий (бездействия), наличие вреда в доказанном размере, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Отказывая в удовлетворении требований истцов в части взыскания с ответчика убытков, причиненных истцам в связи с переплатой по кредиту, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено достоверных и допустимых доказательств, свидетельствующих о получении займа в кредитной организации.

Поскольку истцами не было представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими убытками, а также документов, подтверждающих оплату процентов истцами по займу вследствие нарушения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, то оснований для удовлетворения заявленных ими исковых требований о взыскании убытков у суда не имелось. Справка, представленная в материалы дела об отсутствии задолженности в «СМП Банк», не свидетельствует о понесенных убытках по вине ответчика (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 10 марта 2015 г. по делу N 11-2511/2015).

Таким образом, при взыскании убытков, связанных с переплатой по кредиту, дольщику необходимо позаботиться о надлежащей доказательственной базе, которая включает в себя не только кредитные договоры, подтверждающие условия по процентным ставкам и порядок предоставления документов по государственной регистрации права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве для применения сниженных процентов по кредиту, но и документы, подтверждающие факты оплаты завышенных процентов.

Если же все обстоятельства говорят о том, что строительство дома затягивается на неопределенный срок, целесообразно обратиться к застройщику о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных по такому договору денежных средств. Если застройщик отказывается от расторжения договора, дольщик вправе предъявить данное требование в суд.

Между Ч. и ООО «ХХХ» был заключен договор участия в долевом строительстве с использованием заемных средств, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный 14-ти этажный жилой дом, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала 2010 года и в течение двух месяцев передать двухкомнатную квартиру в указанном доме Ч. Истец обращалась к ответчику с претензией и требованием о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и возврате уплаченной денежной суммы в связи с нарушением условий договора о сроке завершения строительства и передаче ей квартиры в собственность, однако в добровольном порядке ООО «ХХХ» не выполнил требования истца.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Ч. и расторг договор участия в долевом строительстве, взыскав с ответчика в пользу ОАО АБ «ГПБ-Ипотека» остаток задолженности основного долга по договору целевого займа, а в пользу Ч. — сумму в размере n рублей. Апелляционная инстанция такое решение посчитала законным.

Кассационная инстанция также сделала вывод, что районный суд правильно взыскал с ответчика в пользу ЗАО «ГПБ-Ипотека» в счет суммы остатка целевого займа денежные средства (Постановление Президиума Липецкого областного суда от 4 июля 2013 г. по делу N 44г-34/2013).

Иной порядок защиты дольщиков должен быть выстроен в случае банкротства застройщика. В таком случае дольщик направляет в суд, в котором ведется дело о банкротстве, заявление о включении в реестр требований кредиторов должника.

Следует учитывать, что данное заявление будет удовлетворено только в случае, если суд посчитает заявителя добросовестным дольщиком.

Между обществом «ХХХ», А. и Н. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался передать дольщикам по 1/2 доли в двухкомнатной квартире, а дольщики обязались оплатить стоимость, обусловленную договором. Суд установил, что указанный договор заключен сторонами и исполнен А. и Н. в части оплаты спорного жилого помещения за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве.

При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что общество до введения процедуры наблюдения не подвергало сомнению наличие обязательства передать А. и Н. спорное жилое помещение, требований об оплате задолженности по договору или о расторжении договора в связи с неисполнением заявителями условий по его оплате не предъявляло, более того, письмом уведомило заявителей об обращении в арбитражный суд с заявлением о возбуждении дела о несостоятельности (банкротстве). Доказательств того, что на спорную квартиру был заключен договор с иным лицом, в материалы дела не представлено.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции обоснованно признал договор расторгнутым и включил в третью очередь реестра требований кредиторов должника денежное требование заявителей, составляющих сумму, уплаченную по данному договору (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 января 2016 г. N Ф09-10187/15 по делу N А76-111/2015).

Также в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО в процедуре конкурсного производства, открытого решением арбитражного суда Пермского края, Е. обратился с заявлением о расторжении договоров долевого участия в строительстве и включении в реестр требований кредиторов должника основного долга по договору в качестве требований, обеспеченных залогом имущества. Заявление Е. удовлетворено частично, его требование включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника как требование, не обеспеченное залогом имущества должника.

Несмотря на то что рыночная стоимость имущественных прав, отчужденных по спорным сделкам, более чем на 40% превышает стоимость их приобретения заявителем, суды пришли к обоснованному выводу о том, что должник реализовал права на спорное имущество по существенно заниженной стоимости, вследствие чего имело место неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки (Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2014 г. по делу N 309-ЭС14-3162).

Таким образом, защита прав дольщика, выплачивающего кредит за квартиру, в которой давно уже должен проживать, но которую по вине застройщика все еще не получил, должна строиться в соответствии со сложившейся ситуацией.

В любом случае нужно иметь в виду следующее:

— нельзя в одностороннем порядке прекратить выплачивать кредит банку, полученный для оплаты по договору участия в долевом строительстве;

— всегда можно требовать с застройщика, нарушившего сроки строительства, убытки за переплату по кредитному договору (наряду с неустойкой за просрочку и компенсацией морального вреда);

— необходимо контролировать ситуацию, связанную со строительством и финансовым положением, а также правовым статусом застройщика, чтобы вовремя и в соответствии со сложившимися обстоятельствами выстроить позицию защиты нарушенных прав.

Своевременность, правильно сформированная доказательственная база и умение ориентироваться в сложившихся обстоятельствах поможет не только защитить нарушенное право, но и минимизировать затраты, связанные с кредитным договором на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве.

О admin

x

Check Also

Общение с коллекторами: какие вопросы им задавать, что отвечать, как себя вести

А не пропустили ли вы срок очередного кредитного платежа? Или за счет использования услуг сотового ритейлера появился у вас долг? Впору хвататься за голову: а то, неровен час, осчастливят вас ...

Как справиться с коллекторами, Боровлянка

У вас есть проблема? У нас решение! Не знаете как отдать долги банку? Не бойтесь коллекторов, напишите нашему юристу и он подскажет решение вашей проблемы. Можно ли беременной стать на ...

Как справиться с коллекторами, Богданович

У вас есть проблема? У нас решение! Не знаете как отдать долги банку? Не бойтесь коллекторов, напишите нашему юристу и он подскажет решение вашей проблемы. Может ли учредитель уволить директора ...

Банковские юристы

Банковский юрист – это специалист, который ведет дела, связанные с обслуживанием кредитов, депозитов, а также качеством расчетных операций, проводимых в банках. Юрист по банковским делам в равной мере будет полезен ...

Вредные Банковские Советы, Блог банкира

Вредные советы в стихах! Вдруг случится, что платежку Вам отвергнут в оперзале Скажут, что, мол, запятые Не на тех местах стоят Черный плащ скорей наденьте Станьте прыгать выше стойки И ...

Банковские услуги, Защита Прав Потребителей

Обширная информация о практике применения закона РФ О защите прав потребителей Банковские услуги В связи с развитием банковской сферы, внедрением новых предложений, услуг расширяется круг правоотношений, участниками которых становятся потребители. ...

Адвокат Астапова в Ростове, Составить иск, Защита в суде, Юридическая помощь — Адвокатский кабинет Елены Астаповой — Юридическое бюро Сергея Селезнева

Коды статистики — бесплатно, срочно, онлайн Документы для изготовления печатей и штампов Адвокат в Ростове Адвокат Елена Владимировна Астапова г. Батайск, ул. Рабочая, д. 78, офис № 3, Режим работы: ...

Оспорить задолженность перед банком просто, адвокат по кредитному спору нашего бюро помог клинету выиграть дело в третейском суде

«Legal Service Center» Категории раздела Статистика Многим из нас хотя бы раз в жизни приходилось обращаться в банк или иное финансовое учреждение с целью получить денежный кредит на различные потребительские ...

Кредитный споры в суде — помощь профессионального адвоката

Наверное, каждый хоть раз в жизни обращался к различным кредитным услугам. У кого-то этот опыт оказался удачным, у кого-то нет. Автор данной статьи сам неоднократно пользовался ипотекой и мои впечатления ...

Возможность снижения размера процентов в суде

ООО Юг-Зерно-Т (Общество) обратилось с иском в суд. Заявление было подано в отношении ОАО Хлебная база и касалось взыскания задолженности по договору комиссии и процентов за пользование денежными средствами, не ...

Как выиграть дело в суде? Российская газета

Однако есть случаи, когда обращаться в суд просто необходимо. Так, обязательное обращение в суд предусмотрено для признания лица недееспособным, безвестно отсутствующим и т. д. В суд стоит обращаться, если вопрос ...

Как вести себя в суде? Страница 2 — Клуб

Как вести себя в суде? Do 06 Май 2008 я к тому, что нет доказательств его нарушения. сам, между нами, говорит что наехал на сплошную. в суде, нет, не наезжал. ...

Что говорить в суде при разводе с женой — Портал правовой информации

Портал правовой информации Новые статьи что говорить в суде при разводе с женой Содержание: Что говорить при разводе жене Даже если отношения уже прекратились, оформление развода, связанное с составлением необходимых ...

Как вести себя на суде истцу — популярные записи

Расскажите о суде . Усыновление. Конференции на 7я.ру Чем ближе заветный час Х, тем больше я волнуюсь, какой он будет, к чему готовиться, как себя вести. Уважаемые усыновители, расскажите, как ...

Как самому защитить — вести себя в суде при лишении прав: что говорить делать чтобы вернуть водительские права

Итак, вы хорошо изучили материалы своего дела, оценили доказательства и подготовили необходимые документы для суда. Теперь идем в суд и защищаем себя самостоятельно. Порядок рассмотрения дела или как вести себя ...

Как вести себя в суде правила поведения в суде

Как вести себя в суде О том, как должны вести себя в суде его служащие, существуют этические правила служебного поведения гражданских служащих федеральных судов общей юрисдикции и управлений (отделов) Судебного ...

Как выступать в суде

Ведь чаще всего именно в суде всплывает вся правда, рассыпаются надуманные обвинения и отметаются ложные доказательства. Но, конечно же, для того, чтобы в суде были расставлены все точки над «i», ...

Как вести себя при разводе и что говорить в суде

Бракоразводный процесс это сложное и волнительное мероприятие. Современные супруги желают заранее знать, какие вопросы может задать судья, чтобы морально подготовиться к разводу. Каждая пара сталкивается с семейными проблемами, но не ...

Как вести себя при разводе в суде

Разведут — 100%. Если один из супругов против, суд дает на первом заседании от одного до трех месяцев. на примирение. Если не помиритесь — на следующем заседании разведут. Ну предоставят ...

Советы для тех, кто разводится: что говорить в суде

По статистике большинство браков рано или поздно заканчиваются разводами. Не всегда можно разорвать официальные отношения просто в ЗАГСе, иногда приходится обращаться в суд. Разводы в суде Статистика разводов неутешительна Некоторые ...

Совет дня как вернуть права в суде — Железногорск, Что делать?

У вас есть проблема? У нас решение! Не знаете как отдать долги банку? Не бойтесь коллекторов, напишите нашему юристу и он подскажет решение вашей проблемы. Как правильно продать участок земли ...

КАК ВЕСТИ СЕБЯ В СУДЕ по гражданскому делу

Рекомендации для истца и ответчика 1. Одевайтесь хорошо, к плохо и неряшливо одетым людям отношение может оказаться соответствующим. Однако вы не должны одеваться кричаще или экстравагантно. 2. Не возмущайтесь тому, ...

Как правильно себя вести в суде

Итак, Вас вызывают в суд по гражданскому делу в качестве какой-то из сторон по делу (истца, ответчика, третьего лица). Очень многие из организационных рекомендаций, которые были даны в части 1, ...

Как вести свидетелю в суде — советы адвоката Центральной коллегии адвокатов Москвы

Вне зависимости от того, проходите вы свидетелем по уголовному или по гражданскому делу, правила поведения в суде будут общими. Первое явка в суд по повестке обязательна. Не прийти на заседание ...

Рейтинг@Mail.ru