Не пропусти

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

На рынке недвижимости застройщики нередко продают квартиры безе предварительной передачи права собственности. При заключении подобных сделок следует учитывать некоторые нюансы, чтобы не возникало сомнений в ее действительности с юридической точки зрения.

В чем заключается суть такой сделки?

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделатьЧастное лицо перед застройщиком обладает вполне конкретными правами пользования жилплощадью. Суть подобных соглашений по переуступке заключается в передаче этих прав от одного гражданского лица к другому. Разновидность соглашения, предварительно заключенного с застройщиком, не играет никакой роли в этом процессе.

Такой договор в некоторых случаях необходим, как единственный вариант, обеспечивающий возможность покупки жилплощади в новом строительном объекте, квартиры в котором на данный момент уже находятся в собственности у владельцев или их продажа задержана по определенным причинам. Выгодная стоимость жилья считается дополнительным преимуществом подобного способа покупки.

Готовая квартира, стоимость которой оглашается застройщиком, почти всегда дороже, чем та, которая продается по соглашению переуступки прав собственности.

Подобные схемы имеют материальные выгоды и для продающей стороны. Большей частью посредством переуступки продается недвижимость, которая была приобретена примерно на стадии заливки фундамента. Это означает, что стоимость ее на момент продажи будет выше.

Доходы от подобных операций с жилплощадью могут достигать даже 100% от изначальной стоимости жилья.

Не всегда квартиры продаются по переуступке ради извлечения финансовой выгоды. Владельцы жилплощади могут пойти на подобную сделку по причине изменения каких-бы то ни было жизненных обстоятельств. Кроме того, купленная квартира в недостроенном здании может быть реализована за ненадобностью.

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделатьВ некоторых случаях на продажу прав владельцев побуждает недобросовестное отношение к сделке самих застройщиков. Но в подобных ситуациях потенциальных покупателей чаще всего не извещают о возникших трудностях с перспективами строительства. Поэтому рекомендуется учитывать все возможные неурядицы, которые могут возникнуть после приобретения жилья по переуступке.

Многим известны случаи, когда объекты недвижимости остаются недостроенными или сдаются в эксплуатацию с весьма значительными задержками.

К подобным рискам имеют отношение:

  • Недействительность соглашения уступки прав. Все процедуры, выполняемые в процессе заключения договоренности, обязательно должны соответствовать законодательству, а также соглашению долевого участия в процессе возведения строительного объекта.
  • Неуведомление застройщика. Процедура переуступки прав собственности обязательно должна быть известной конкретному застройщику. Для этого необходимо отправить ему письменное уведомление.
  • Банкротство строительной организации. Нередко причиной продажи недвижимости посредством переуступки права собственности оказывается нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или банкротством самого застройщика.

Последовательность действий при оформлении

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделатьПорядок оформления соглашения продажи по переуступке подразумевает выполнение четырех основных этапов:

  1. Подтверждение наличия всей необходимой документации у застройщика:
    • Учредительные свидетельства компании-застройщика;
    • Документ о гос. регистрации;
    • Об учете в органах налоговой службы;
    • Документ, свидетельствующий об обладании правом собственности на территорию;
    • Документы из бухгалтерии;
    • Лицензия на строительство;
    • Согласованный проект постройки;
    • Соответствующая проектная декларация;
  2. Подготовительные мероприятия:
    • Застройщику необходимо отправить письменное уведомление о предстоящей сделке;
    • Правообладателю нужно получить согласие на реализацию недвижимости тоже в письменном виде;
    • Правообладатель должен получить от застройщика документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед ним;
    • Правообладателю также понадобится нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие супркга(и) на сделку;
    • Банк должен подписать согласие на сделку;
    • Правообладателю потребуется специальная выписка из ЕГРП;
    • Покупателю необходимо иметь согласие на приобретения жилплощади;
    • Дополнительно потребуется получение закладной, а также кредитного договора.
  3. Составление соглашения переуступки прав.Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать Для этого потребуется участие квалифицированного юриста. Скачать образец можно ниже.
  4. Регистрация составленного документа в соответствующих органах. В регистратуру необходимо предоставить такие документы:
    • Удостоверение личности и доверенность (при необходимости) всех участников сделки;
    • Письменное согласие супруга на приобретение или продажи недвижимости;
    • Соглашение, предварительно заключенное с застройщиком;
    • Документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед организацией-застройщиком или соглашение о переводе долга потенциальному покупателю;
    • Документ, свидетельствующих о согласии организации-застройщика на продажу посредством переуступки прав собственности;
    • Документ, свидетельствующий о согласии финансового учреждения на проведение сделки;
    • Если жилплощадь покупается по ипотеке, правообладателю также необходимо предоставить кредитный договор или закладную;

Регистрирующая организация забирает составленное заявление, а также оригиналы и отсканированные копии каждого поданного документа, кроме удостоверений личности. Продолжительность выполнения всех процедур, связанных с регистрацией, обычно составляет от 5 до 10 рабочих дней. Для уточнения даты получения необходимых документов можно позвонить в соответствующее отделение регистрирующей организации.

Скачать образец договора переуступки.

Возможные варианты сделок

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделатьПродажа жилплощади по переуступке в случае, если дом уже сдан, не может иметь никаких правовых последствий, поэтому такая сделка является бессмысленной. После того, как строительный объект вводится в эксплуатацию, выполняется процедура передачи жилплощади от застройщика к покупателю.

По сути цедент теперь является полноценным владельцем, а это значит, что действие ДДУ прекращается, поскольку все обязательства сторон друг перед другом были выполнены. Поскольку такого договора уже нет, цессионарий не может приобрести право пользования объектом недвижимости по переуступке.

Сегодня не так уж просто разыскать финансовую организацию, заинтересованную в предоставлении ипотечного кредита под залог не сданной в эксплуатацию квартиры.

При этом застройщику должны быть предоставлены права требования выплаты средств по ипотеке. Финансовые организации могут отказаться от подобной сделки по нескольким причинам:

  • Подобная разновидность займов считается одной из наиболее рискованных, поскольку постоянно остается вероятность нарушения застройщиком сроков завершения строительства и введения жилплощади в эксплуатацию.
  • У финансовых организаций есть достаточно большой перечень разнообразных ипотечных программ, которые нередко оказываются востребованными у заемщиков и приносят банку больше выгод.
Многолетний опыт показывает, что ипотеку по переуступке желательно осуществлять просто на строительной площадке, поскольку реклама от финансовых учреждений, сотрудничающих с клиентами по этому направлению, всегда будут видны на месте строительства жилого комплекса.

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделатьПриобрести жилплощадь в строящемся здании можно двумя способами:

  • Договориться напрямую с застройщиком;
  • Воспользоваться услугами посредников.

Второй вариант является менее выгодным, поскольку клиенту приходится доплачивать третьим лицам за работу, которой вполне мог бы заняться самостоятельно. Для этого придется собрать всю имеющуюся информацию о строительных объектах в конкретных населенных пунктах, после чего обращаться к каждому застройщику за более детальной информацией и помощью в процессе выбора жилья.

Обращение к риелторам в подобных ситуациях тоже имеет свои преимущества, поскольку зачастую у них имеются составленные рабочие базы застройщиков, с которыми уже приходилось иметь дело, и они себя зарекомендовали, как надежные партнеры.

Налоги

Продажа жилплощади по переуступке прав пользования в соответствии с Налоговым Кодексом РФ всегда облагается НДФЛ, фиксированная ставка которого должна составлять для граждан России 13%, а для приезжих – 30%. В законодательстве существуют два способа снижения налоговой ставки:

  • Налоговый вычет, подразумевающий уменьшение прибыли от заключенной сделки на 1 000 000 руб.
  • Продать квартиру по переуступке прав по той же стоимости, которая была выплачена застройщику. НДФЛ в таких ситуациях высчитывается только с разницы в цене, по сути своей составляющей доход цедента.
К подаваемой в налоговую службу документации нужно приложить отсканированные копии свидетельств, указывающих на право понижения налога. Расчетная сумма должна быть выплачена до 15 июля следующего года после извлечения прибыли от продажи жилплощади по переуступке.

Риски покупателя

На видео ниже директор департамента жилой недвижимости Санкт-Петербурга Екатерина Немченко и нотариус Алексей Комаров обсудят подводные камни покупки квартиры в новостройке по переуступке.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Установление отцовства нужная и возможная процедура

Общество состоит по-прежнему из ячеек, именуемых семьями. Устав и приоритеты в отношениях между супругами складываются по-разному, но основой брака были и есть отношения доверия, любви, самопожертвования, независимо от формы отношений ...

В какие сроки проводится и какие нужны документы для прописки новорожденного ребенка?

Рождение ребенка – радостное событие, которое вместе с яркими впечатлениями приносит родителям и массу хлопот. Государство требует уведомить его о появлении нового гражданина, поэтому в течение одного месяца у малыша ...

Регистрация договора аренды: для кого обязательна и как проводится

Арендные отношения в текущем Законодательстве регулируются достаточно детально. В Гражданском Кодексе РФ этому вопросу посвящена глава 34. Необходимо отличать понятие аренды помещения в различных смежных сферах деятельности. Если речь идет ...

Возмещение морального вреда в суде: за что можно взыскать и как подать иск

В соответствии с положениями статьи 52 Конституции РФ, права каждого гражданина должны содержать возможность получения защиты от государства в случае покушения на них со стороны третьих лиц. Это говорит о ...

Налог на дарение недвижимости не родственнику

Процесс дарения недвижимого имущества связан не только с оформлением такой сделки, но и с уплатой обязательного налога, установленного государством. Не зная этого, можно оказаться в неприятной ситуации, когда неожиданно придет ...

Материнский капитал в Благовещенске и Амурской области

Какие программы материнского капитала действуют на территории Амурской области? На что разрешено потратить средства регионального капитала и кто имеет право на их получение? На эти и другие вопросы Вы найдете ...

Как оставить ребенка с отцом при разводе

Содержание Когда споры, кому оставить детей, решаются в пользу отцов однозначно Как суд рассматривает, кому оставить детей Почему отцы судятся из-за детей Еще совсем недавно в случае развода общественное мнение, ...

Как осуществляется раздел имущества в браке без развода

Содержание Как поделить имущество Что делится Как делится Мало кто знает, но раздел имущества в браке без развода разрешен законодательно. Еще точнее будет сказать, что раздел от развода не зависит, ...

Налог на садовый участок для пенсионеров в 2016-2017 году

Грядут нововведения в налоговом законодательстве. Они будут относиться ко всем гражданам РФ и к пенсионерам в частности. Начиная с 2017 года, весьма важным новшеством будет то, что оплата налогов на ...

Как получить ипотеку на земельный участок или дом с участком

Кредитование в современном мире – актуальная проблематика человечества. Ведь в кризисное время банки стараются не выдавать необеспеченные кредитные обязательства в силу высокого риска. Зачастую владельцы берут залоговые кредиты, закладывая при ...

Как сделать временную прописку

Термин «временная прописка» принято  применять гражданами в повседневной жизни взамен официальному понятию – регистрация по месту пребывания. Рассмотрим, для каких целей и при каких обстоятельствах она оформляется, перечислим перечень необходимых ...

Семейное право об основных понятиях расторжения брака

Мужчина и женщина встречаются, создают семью, то есть оформляют свои отношения в установленном законом порядке, иначе говоря, вступают в брак. Возникает семья и связанные с ней семейные правоотношения. Случается так, ...

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс ...

Кто имеет право на прописку в муниципальной квартире?

Все жилые помещения, которые располагаются на территории того или иного государства объединены в жилищный фонд. В него входят частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают ...

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

В жилищное законодательство внесено существенное дополнение в раздел оформления договоров обмена жилья. Главным условием обмена, на сегодняшний день, выступает наличие письменного согласия лица, которое является собственником помещения, которое обменивают. Социальное ...

Цензура система государственного контроля

Цензура – это стадия, которая предшествует обнародованию сведений или информации. Представляет собой специальную систему государственного контроля за содержанием кинолент, теле- и радиопередач, печатных изданий, в том числе книг, а также ...

Как получить звание ветеран труда России?

Традиция удостаивать граждан, на протяжении долгих лет добросовестно трудившихся на благо СССР, звания «Ветеран труда» берет начало с момента учреждения в 1974 году одноименной государственной медали. В нынешней России, с ...

Заявление об установлении факта признания отцовства позволит узаконить ребенка

Бывают разные жизненные ситуации и далеко не все пары бегут в загс узаконивать отношения, прекрасно обходясь и без штампа в паспорте. Такая свобода начинает доставлять проблемы после рождения общего ребенка, ...

Жилищный сертификат чернобыльцам как получить «чернобыльский сертификат&?

Одним из направлений господдержки граждан является оказание материальной помощи в приобретении жилья, один из видов такой государственной помощи является жилищный сертификат чернобыльцам (людям, пострадавшим от аварии на Чернобыльской атомной электростанции ...

Где получить технический паспорт на квартиру порядок оформления

Техническим паспортом жилого помещения является особый вид документа, который содержит план квартиры с указанием масштаба выполнения и всеми техническими данными и характеристиками. Является основным источником по всем главным параметрам жилья ...

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Что принято понимать под кадастровой стоимостью Кадастровая стоимость величина, показывающая ценность конкретной земли с учетом существующего использования, установленная в результате государственной оценки. Кадастровая стоимость необходима в следующих случаях: Для начисления ...

Публичная кадастровая карта Росреестра

Изначально все земельные участки, вне зависимости сформированы они или нет, находятся в государственной собственности. При вовлечении в оборот они могут быть переданы иному собственнику. Для эффективного управления земельным ресурсом необходима ...

Как и в каких случаях происходит снятие с кадастрового учета земельных участков и иных объектов недвижимости?

Если вы читаете эту статью, значит, с вашей собственностью случилось нечто, заставившее вас задуматься о ее снятии с кадастрового учета. Но чтобы понять, как можно снять с учета объект недвижимости ...

Как происходит раздел имущества после развода в Беларуси?

Содержание Как решить вопрос с разделом имущества Чем руководствоваться при разделе имущества? Особенности раздела личного имущества Раздел имущества при разводе: как быть с кредитом Как происходит раздел имущества после развода ...

Рейтинг@Mail.ru